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嘉实视点:房地产杂谈

2008-12-05

  房价和股价几乎在去年同一时间开始了调整,至今一年有余。其间,“拐点论”、“百日剧变论”、“千亿坏账论”、“房贷新政”等等,把整个地产江湖搅得沸沸扬扬,每一次都能掀起千层口水浪、万人大讨论。争来争去,老百姓们最关心的还是那个问题:“啥时候见底?”

  房价,从10年、20年的长周期来说,其上涨幅度应该会近似于居民收入的上涨幅度,但是从3~5年的中短期来说,充分的流动性、优惠的贷款条件、媒体的宣传,都有可能使房价涨幅大大超过居民收入的增长,如同2003-2007年我们所经历过的那样。

  什么时候见底?这就像猜上证指数什么时候见底一样,每个人都可以有判断,但是无法证明。股市、房市、天气,这三样,都是物理学上的“混沌系统”,本质上有规律可循,但是变化太快,变量太多,以至于我们很难做到长远的精确预测。如果按照居民可支配收入每年增长8%,以及市场所共识的房地产市场下跌时间一般比上涨时间短,那么房价收入比有望在2009-2010年回归到2004年的水平,但如果房价一直降不下来,那么房价收入比的回归就会拖得更长。

  大家普遍关心房地产行业目前最大的风险是什么?最大的风险应该是实体经济负增长或者停滞。香港地区1997年之后,日本1990年之后,其房价都经历了一个漫长的下跌期(分别为6年、14年)。在这段时期内,GDP增长率很低甚至负增长。房价的表现不仅把原来超涨的部分跌回去,还跟随GDP的负增长率继续下跌。

  我国经济会重蹈香港地区、日本的覆辙吗?现在的中国,和日本1970年代很类似,发达城市都达到了国际水平,但是城乡差距很大,乡村普遍不发达。政府想到的第一件事都是拉动乡村的建设。如果农民每人都能用上电冰箱、微波炉、小汽车,那就意味着还有很大的消费潜力可挖。就还能拉动中国经济快速增长10-20年。只不过,因为城市已经有较大的增长缓慢的存量在这了,所以总体上来说,经济增长速度比前30年降低一些是经济规律。就像日本当年从无到有发展很快,成为发达国家以后增速就明显降低一样。中国经济会放缓,但人均GDP增长仍然是正数,所以我不认为房价需要调整像香港地区、日本那样长的时间。

  当前房地产市场的主要矛盾是什么?是买卖双方对价格的预期差距太大。举个例子,地产商愿意卖的价格是1.5万元/平方米,而消费者希望的价格是1万元/平方米,这中间差了5000元,就是这5000元直接导致了房地产市场成交量的萎缩。

  如何解决房地产市场的主要矛盾?要价格预期达成一致,无非两种路径:一是开发商降价,二是增加居民购买力。在增加居民购买力这方面,政府已经做了大量的工作了。像最近的108个基点的降息,前一阵子的房贷在基准利率上下浮30%,还有财政部和各地方政府出台的降低房地产交易税费、增加公积金贷款额度、购房补贴等等政策,无一不是有利于增强居民购买力的。那么,剩下来的,就是需要开发商降一降价了。

  开发商们会降价吗?我们看到,深圳的房价已经从2007年最高点下跌了35%,甚至深圳关外下跌地更多,而北京、上海最近也开始松动。当政策利好下购房者仍然持币观望的时候,开发商却面临着多方面的资金压力:销售收入锐减、支付银行贷款利息、支付施工方费用、公司的日常开支等等。降,还是不降,每个开发商都有自己的一本账。
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嘉实视点:房地产杂谈

2008-12-05

  房价和股价几乎在去年同一时间开始了调整,至今一年有余。其间,“拐点论”、“百日剧变论”、“千亿坏账论”、“房贷新政”等等,把整个地产江湖搅得沸沸扬扬,每一次都能掀起千层口水浪、万人大讨论。争来争去,老百姓们最关心的还是那个问题:“啥时候见底?”

  房价,从10年、20年的长周期来说,其上涨幅度应该会近似于居民收入的上涨幅度,但是从3~5年的中短期来说,充分的流动性、优惠的贷款条件、媒体的宣传,都有可能使房价涨幅大大超过居民收入的增长,如同2003-2007年我们所经历过的那样。

  什么时候见底?这就像猜上证指数什么时候见底一样,每个人都可以有判断,但是无法证明。股市、房市、天气,这三样,都是物理学上的“混沌系统”,本质上有规律可循,但是变化太快,变量太多,以至于我们很难做到长远的精确预测。如果按照居民可支配收入每年增长8%,以及市场所共识的房地产市场下跌时间一般比上涨时间短,那么房价收入比有望在2009-2010年回归到2004年的水平,但如果房价一直降不下来,那么房价收入比的回归就会拖得更长。

  大家普遍关心房地产行业目前最大的风险是什么?最大的风险应该是实体经济负增长或者停滞。香港地区1997年之后,日本1990年之后,其房价都经历了一个漫长的下跌期(分别为6年、14年)。在这段时期内,GDP增长率很低甚至负增长。房价的表现不仅把原来超涨的部分跌回去,还跟随GDP的负增长率继续下跌。

  我国经济会重蹈香港地区、日本的覆辙吗?现在的中国,和日本1970年代很类似,发达城市都达到了国际水平,但是城乡差距很大,乡村普遍不发达。政府想到的第一件事都是拉动乡村的建设。如果农民每人都能用上电冰箱、微波炉、小汽车,那就意味着还有很大的消费潜力可挖。就还能拉动中国经济快速增长10-20年。只不过,因为城市已经有较大的增长缓慢的存量在这了,所以总体上来说,经济增长速度比前30年降低一些是经济规律。就像日本当年从无到有发展很快,成为发达国家以后增速就明显降低一样。中国经济会放缓,但人均GDP增长仍然是正数,所以我不认为房价需要调整像香港地区、日本那样长的时间。

  当前房地产市场的主要矛盾是什么?是买卖双方对价格的预期差距太大。举个例子,地产商愿意卖的价格是1.5万元/平方米,而消费者希望的价格是1万元/平方米,这中间差了5000元,就是这5000元直接导致了房地产市场成交量的萎缩。

  如何解决房地产市场的主要矛盾?要价格预期达成一致,无非两种路径:一是开发商降价,二是增加居民购买力。在增加居民购买力这方面,政府已经做了大量的工作了。像最近的108个基点的降息,前一阵子的房贷在基准利率上下浮30%,还有财政部和各地方政府出台的降低房地产交易税费、增加公积金贷款额度、购房补贴等等政策,无一不是有利于增强居民购买力的。那么,剩下来的,就是需要开发商降一降价了。

  开发商们会降价吗?我们看到,深圳的房价已经从2007年最高点下跌了35%,甚至深圳关外下跌地更多,而北京、上海最近也开始松动。当政策利好下购房者仍然持币观望的时候,开发商却面临着多方面的资金压力:销售收入锐减、支付银行贷款利息、支付施工方费用、公司的日常开支等等。降,还是不降,每个开发商都有自己的一本账。
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