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嘉实蔡德森:海外房地产市场将回暖

2012-06-25

  嘉实房地产及基础设施资产管理部投资经理蔡德森认为,从当前投资环境看,海外市场正处于复苏时期,海外房地产投资成长预期良好,不论从资产配置角度还是长期收益来看,都具备明显投资价值。

  蔡德森指出,以供给关系、租金收益等为基本面的支撑,是全球尤其美国房地产市场得以复苏的基础。目前,房地产本身的价格可能比高点(美国)低了20%、30%左右,这个价格水平比较合理。并且多数REITs的物业很优质,贷款率也是比较低,一般在40%左右或更低。而且租约是中长期稳定的,每个地区的经济也慢慢恢复,新房产供给有限,需求量却在稳步攀升。所以从这些角度来看,当前海外房地产投资时机较好。

  蔡德森说,全球房地产投资信托(REITs)和房地产开发公司(REOCs)加起来超过7800亿美元,投资者看重的是REITs的稳定“现金流”收益、长期资本增值。他认为,直接购买海外不动产有不少弊端,比如包括投资的信息不对称,选择勘查物业耗费时间精力,加上外汇兑换和税赋,纯投资性购买的后续出租管理等不少问题,投资无法分散风险,流动性低, 退出权益很难保证。蔡德森表示,“从FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Index(REITs指数)来看,海外房产最高位的时候和现在差37%左右,现在的价格水平相对来说比较合理。另外从房地产实物价格水平也可以看出这种成长空间。”

  正在发行的嘉实全球房地产基金正是瞄准海外商业地产及收益型不动产的基金产品,旨在通过投资高流通性的全球房地产证券,为国内投资者分享海外房市投资相对稳定的现金流和资本增值收益。作为该基金拟任基金经理,蔡德森介绍,经过08年金融危机洗礼后的全球房地产市场处于一个稳步增长回温的状态,在经历市场去泡沫化、票面价值回调后,当前全球房地产证券与历史估值最高位置呈现30%-40%的差距,处于较合理的估值水平;而体现在房地产资产本身价格上,受益于之前的大幅折价,当前处于低价状态下的海外房产也具备明显升值空间。

  延展阅读:REITs助中小投资者投资房地产

  房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金,通过发行股票(受益凭证),集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

  REITs的魅力在于:通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产行业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。与直接投资房地产实业相比,投资REITs具有投资门槛较低、流动性强、有效分散风险等优势,因而成为中小投资者投资房地产的良好途径。

  按照是否在证券交易所交易,REITs可分为非上市REITs和上市REITs。不同国家和地区对REITs的上市要求是不同的。举例来说,在当前法规下,美国并没有对REITs是否上市做强制性要求,即某只REITs可以自由选择上市或不上市,加拿大则明确要求所有REITs必须在加拿大境内的证券交易所上市。

  尽管不同国家和地区的REITs在法律形式、税收政策、上市条件等方面均存在不同程度的差异,但它们仍然具有很多共同的特征,具体表现为以下几个方面:

  以产生稳定收入的房地产作为投资标的,收益主要来源于租金收入和房地产升值。

  REITs的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入(如租金、管理费等)和房地产的资产增值,他们直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。由于REITs的收入来源主要有租金收入和资产增值,因此该类基金带有固定收益(租金)和权益增值(房地产升值)双重特点,投资风险可以得到一定程度的分散。此外,REITs管理人也可以通过经营不同区域、不同领域的不动产来分散投资风险。

  REITs收益的大部分将用于发放分红,可以提供给投资者较高且稳定的分红回报。

  在REITs分红制度方面,各国的规定略有不同。有些国家(如法国)规定REITs收益的绝大部分必须用于分红,有些国家(如加拿大)则规定只有分红部分才能享受免税优惠。因此,与其他信托相比,REITs每年红利发放都相对更高而且更稳定。REITs收益的绝大部分将会以分红的方式转移给REITs持有人,表现为上市REITs的股息。

  REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低,因此将REITs纳入投资组合可以达到降低风险的效果。

  上市REITs的交易形态类似于股票,投资者可以在公开市场上买卖REITs,其交易价格则取决于REITs本身的盈利能力和市场赋予它的估值水平。NAREIT的数据显示,REITs指数近20年的平均年化收益率高达13.30%,远远高于同期股票市场和债券市场的收益。

  在相关性方面,近10年REITs指数和S&P 500指数、Wilshire 5000指数的相关性分别为0.69和0.71,远低于两个股票指数之间的相关系数(0.99)。此外,REITs指数和ML Corp/Govt债券指数之间最近10年的相关系数仅为0.1,说明REITs收益率和债市的相关性很低。

  相关资料:资产配置少不了REITs

  国外投资大师Roger/G.lbbotson强调,在90%投资组合报酬中,是由资产配置来决定。诺贝尔经济学得主马可维兹说道:“在等值风险下,投资资产种类愈分散,获得的报酬率就愈高;只要做对资产配置,投资就不容易赔钱。”宝来投信表示,对有资产配置需求的投资大众和机构法人来说,REITS是十分重要的投资工具。

  根据过去资料仿真,发现在资产配置投资组合中加入REITs,在风险获得有效控制的前提下,报酬大幅提高。

  举例来说,过去五年,单纯将资金平均配置于全球股市及债市,和加入20%的REITs后相比较,投资组合的年化报酬率从4.1%增加到7.2%,报酬率增幅达76%。

  若检测过去十年,资产配置除股债之外,加入20%REITs后,投资组合年化报酬率从5.9%增加到7.8%。

  正因为REITs与其它资产(如股、债)相关系数低,能有效增加资产配置的绩效并降低风险,全球有愈来愈多的退休基金、捐赠机关、基金会、保险公司、银行信托部门和共同基金等都开始投资REITs。

  业内进一步指出,由于全球REITs的中长期报酬优于全球股债市,且投资风险较全球股市低,非常适合有长期理财规划的投资人、想为子女储备教育基金的父母、想储蓄的上班族等,而REITs配息率高、定期配息的特质,也适合想投资又希望定期领息的公教人员、有退休金规划的人或是任何想定期收到一笔收入的投资人。

  原文链接:http://house.hexun.com/2012-07-06/143252172.html

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嘉实蔡德森:海外房地产市场将回暖

2012-06-25

  嘉实房地产及基础设施资产管理部投资经理蔡德森认为,从当前投资环境看,海外市场正处于复苏时期,海外房地产投资成长预期良好,不论从资产配置角度还是长期收益来看,都具备明显投资价值。

  蔡德森指出,以供给关系、租金收益等为基本面的支撑,是全球尤其美国房地产市场得以复苏的基础。目前,房地产本身的价格可能比高点(美国)低了20%、30%左右,这个价格水平比较合理。并且多数REITs的物业很优质,贷款率也是比较低,一般在40%左右或更低。而且租约是中长期稳定的,每个地区的经济也慢慢恢复,新房产供给有限,需求量却在稳步攀升。所以从这些角度来看,当前海外房地产投资时机较好。

  蔡德森说,全球房地产投资信托(REITs)和房地产开发公司(REOCs)加起来超过7800亿美元,投资者看重的是REITs的稳定“现金流”收益、长期资本增值。他认为,直接购买海外不动产有不少弊端,比如包括投资的信息不对称,选择勘查物业耗费时间精力,加上外汇兑换和税赋,纯投资性购买的后续出租管理等不少问题,投资无法分散风险,流动性低, 退出权益很难保证。蔡德森表示,“从FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Index(REITs指数)来看,海外房产最高位的时候和现在差37%左右,现在的价格水平相对来说比较合理。另外从房地产实物价格水平也可以看出这种成长空间。”

  正在发行的嘉实全球房地产基金正是瞄准海外商业地产及收益型不动产的基金产品,旨在通过投资高流通性的全球房地产证券,为国内投资者分享海外房市投资相对稳定的现金流和资本增值收益。作为该基金拟任基金经理,蔡德森介绍,经过08年金融危机洗礼后的全球房地产市场处于一个稳步增长回温的状态,在经历市场去泡沫化、票面价值回调后,当前全球房地产证券与历史估值最高位置呈现30%-40%的差距,处于较合理的估值水平;而体现在房地产资产本身价格上,受益于之前的大幅折价,当前处于低价状态下的海外房产也具备明显升值空间。

  延展阅读:REITs助中小投资者投资房地产

  房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金,通过发行股票(受益凭证),集合公众投资者资金,由专门机构经营管理,通过多元化的投资,选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合,在有效降低风险的同时通过将投资不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东,从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

  REITs的魅力在于:通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产行业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。与直接投资房地产实业相比,投资REITs具有投资门槛较低、流动性强、有效分散风险等优势,因而成为中小投资者投资房地产的良好途径。

  按照是否在证券交易所交易,REITs可分为非上市REITs和上市REITs。不同国家和地区对REITs的上市要求是不同的。举例来说,在当前法规下,美国并没有对REITs是否上市做强制性要求,即某只REITs可以自由选择上市或不上市,加拿大则明确要求所有REITs必须在加拿大境内的证券交易所上市。

  尽管不同国家和地区的REITs在法律形式、税收政策、上市条件等方面均存在不同程度的差异,但它们仍然具有很多共同的特征,具体表现为以下几个方面:

  以产生稳定收入的房地产作为投资标的,收益主要来源于租金收入和房地产升值。

  REITs的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入(如租金、管理费等)和房地产的资产增值,他们直接控制房地产资产或通过合营公司来控制该资产。由于REITs的收入来源主要有租金收入和资产增值,因此该类基金带有固定收益(租金)和权益增值(房地产升值)双重特点,投资风险可以得到一定程度的分散。此外,REITs管理人也可以通过经营不同区域、不同领域的不动产来分散投资风险。

  REITs收益的大部分将用于发放分红,可以提供给投资者较高且稳定的分红回报。

  在REITs分红制度方面,各国的规定略有不同。有些国家(如法国)规定REITs收益的绝大部分必须用于分红,有些国家(如加拿大)则规定只有分红部分才能享受免税优惠。因此,与其他信托相比,REITs每年红利发放都相对更高而且更稳定。REITs收益的绝大部分将会以分红的方式转移给REITs持有人,表现为上市REITs的股息。

  REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低,因此将REITs纳入投资组合可以达到降低风险的效果。

  上市REITs的交易形态类似于股票,投资者可以在公开市场上买卖REITs,其交易价格则取决于REITs本身的盈利能力和市场赋予它的估值水平。NAREIT的数据显示,REITs指数近20年的平均年化收益率高达13.30%,远远高于同期股票市场和债券市场的收益。

  在相关性方面,近10年REITs指数和S&P 500指数、Wilshire 5000指数的相关性分别为0.69和0.71,远低于两个股票指数之间的相关系数(0.99)。此外,REITs指数和ML Corp/Govt债券指数之间最近10年的相关系数仅为0.1,说明REITs收益率和债市的相关性很低。

  相关资料:资产配置少不了REITs

  国外投资大师Roger/G.lbbotson强调,在90%投资组合报酬中,是由资产配置来决定。诺贝尔经济学得主马可维兹说道:“在等值风险下,投资资产种类愈分散,获得的报酬率就愈高;只要做对资产配置,投资就不容易赔钱。”宝来投信表示,对有资产配置需求的投资大众和机构法人来说,REITS是十分重要的投资工具。

  根据过去资料仿真,发现在资产配置投资组合中加入REITs,在风险获得有效控制的前提下,报酬大幅提高。

  举例来说,过去五年,单纯将资金平均配置于全球股市及债市,和加入20%的REITs后相比较,投资组合的年化报酬率从4.1%增加到7.2%,报酬率增幅达76%。

  若检测过去十年,资产配置除股债之外,加入20%REITs后,投资组合年化报酬率从5.9%增加到7.8%。

  正因为REITs与其它资产(如股、债)相关系数低,能有效增加资产配置的绩效并降低风险,全球有愈来愈多的退休基金、捐赠机关、基金会、保险公司、银行信托部门和共同基金等都开始投资REITs。

  业内进一步指出,由于全球REITs的中长期报酬优于全球股债市,且投资风险较全球股市低,非常适合有长期理财规划的投资人、想为子女储备教育基金的父母、想储蓄的上班族等,而REITs配息率高、定期配息的特质,也适合想投资又希望定期领息的公教人员、有退休金规划的人或是任何想定期收到一笔收入的投资人。

  原文链接:http://house.hexun.com/2012-07-06/143252172.html

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