在全球气候治理与可持续发展目标推动下，基础设施资产的价值评估逻辑正在发生根本性转变——衡量基础设施资产价值，不再只局限于财务回报率，还要加入对环境、社会因素的考量，因为这些因素对资产的长期价值正产生越来越大的影响。例如评估一个消费类商超的潜力，也会涵盖对周边社区的积极影响和消费者信任粘性。不动产投资信托基金（REITs）项目本身即是实现可持续发展转型的重要载体。

PART.1

将ESG因素系统性纳入REITs项目投资决策和管理流程

作为REITs基金的核心管理机构，基金管理人立足受托责任履行双重使命：一方面以专业运营能力为投资者实现资产价值稳健增益，另一方面通过全生命周期管理体系对底层资产实施穿透式管理。因此针对原始权益人，基金管理人可以通过输出ESG框架下的治理标准、风险管控工具及可持续发展路径，推动其管理理念向精细化、透明化、绿色化转型；对于底层资产，依托ESG指标体系的动态监测与价值挖掘，基金管理人可以赋能资产的优化，提高环境友好性、社会价值贡献及公司治理水平，最终形成兼具财务回报与社会效益的可持续发展体系。

在"双碳"目标引领下，基础设施节能降碳与转型升级成为实现双碳目标的重要路径，支持绿色产业领域基础设施REITs的政策相继出台。对REITs项目开展ESG评价的需求逐步提升，构建REITs ESG评价体系，可通过系统性评估项目的环境、社会和治理水平及效益、并动态监测，能穿透式识别和审查项目全生命周期的ESG风险和外部影响，不但完善了项目筛选、资产定价及风险预警机制，也推动基础设施投融资向“绿色转型-财务回报-社会责任”三位一体价值创造的范式升级，相关配套研究和鼓励政策也先后出台。

表：基础设施投资项目ESG评价相关政策

嘉实基金系统性梳理和研究了公募REITs发展中涉及的可持续议题、政策要求和评价体系，并针对现有REITs项目初步搭建了ESG治理架构，将REITs项目ESG管理纳入可持续投资业务办公会重点议题。同时，嘉实基金也联合原始权益人、项目外部管理机构等关联方寻求针对底层资产ESG优化措施的认可和支持，在项目全生命周期融入了ESG投资决策流程，在日常运营过程中加强基金管理人对ESG的主动管理，从而有力保障了REITs基础设施项目的ESG绩效。

嘉实基金REITs项目ESG投资决策流程

2024年，嘉实基金以首个由民营企业发起、具有社区商业业态的公募消费REIT——嘉实物美消费REIT为试点，携手原始权益人及运营方北京物美商业集团，将ESG理念深度植入资产运营全周期，着力打造具有"烟火气、人情味"的社区商业空间，构建有温度、可持续的社区生态，通过运营方与基金管理人的深度协作，实现资产价值与社会价值的双重提升：

• 在运营管理机制方面，双方建立联合工作体系，通过定期例会和现场巡检强化协同，由嘉实REITs可持续项目组深度参与物美运营团队管理，针对消费REITs核心ESG议题形成全流程管控。资产改造中重点纳入商户体验及满意度、节能、环保、安防、社区关系等指标，定期追踪ESG效益转化；
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• 日常运营聚焦四大维度：严守合规安全运营底线，优化租户服务与消费体验；通过精准招商提升出租率，以智能化管理降本增效；引入ESG导向的设施设备升级；建立常态化市场沟通机制。

PART.2

大力支持绿色转型相关REITs发展

支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行REITs，是政府鼓励和引导社会资本投向绿色产业的有效抓手，对于加快全面绿色转型作用突出。2024年8月，中共中央国务院关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见中提到：引导和规范社会资本参与绿色低碳项目投资、建设、运营，鼓励社会资本以市场化年方式设立绿色低碳产业投资基金。支持符合条件的新能源、生态环境保护等绿色转型相关项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

基金管理人通过REITs可以动员更多的社会资本参与到清洁能源项目的投资和建设中，加速能源结构的优化和低碳技术的推广应用。截至2024年12月底，以清洁能源基础设施为底层项目的能源类基础设施共发行7只，发行规模达188亿，占总REITs发行规模的12%。

数据来源：嘉实基金

2024年3月，嘉实中国电建清洁能源REIT成立，作为国内首单水电公募REIT将基础设施REITs进一步扩容到水电领域，为公募基金落实双碳战略和绿色金融提供了新的路径和模式。嘉实中国电建清洁能源REIT上市首年取得了亮眼的业绩，项目底层资产四川省甘孜州九龙县五一桥水电站（1-5号机组）2024年全年发电量突破5.03亿千瓦时，同比增长14.92%，有效发电小时数达3,672小时，连续安全运行超16年，并创造了显著的节能减排效益，成为绿色金融创新的标杆案例。

*风险提示：投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》等基金法律文件，了解基金的风险收益特征，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等判断基金是否和投资人的风险承受能力相适应。基金过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成本基金业绩表现的保证，文中基金产品标的指数的历史涨跌幅不预示基金产品未来业绩表现。基金投资需谨慎。