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2021年市场解读:城投债投资建议规避网红地区与主体 地产债表现或继续分化

2021-08-24 关键词: 基金 投资 理财

长期要构建新的顶层设计:住房体系,土地制度,户籍制度,财政金融制度短期要通过各种调节手段让房地产的量价更加平稳,给长期政策调整留出时间和 空间。

目前城投的融资政策并未出现边际收紧。从银行贷款、发债和非标融资政策来看,边际上有变化的 是非标的持续收紧,目前债市政策基本保持稳定,并未出现对城投的收紧。市场更多的担心的是货币政 策偏紧后,流动性收缩导致信用端收紧,但目前看只是资金端的担忧,并不会在2 021年很快发生。城投 偿债的重要来源是政府性基金收入,但近几年随着地产调控“房住不炒”政策趋严,未来大概率增速会 平稳运行,这也意味着地方未来土地出让的节奏与隐性债务化解保持相对平衡,可动用的直接化债资金 并不多,净偿还不足,借新还旧是常态;未来地方面临经济结构转型的压力,税收增长乏力会导致偿债 的腾挪空间不大,影响地方对平台的支持能力,但目前看城投转型后若能帮助地方政府,在转型升级中 发挥作用,部分平台与政府相互依赖会继续。

展望2 021年,考虑到到期压力和再融资难度较大,网红地区建议收缩;规避网红主体。非热点地区 估值相对稳定,部分地级市和区县有一定参与价值,债券新发供给充足,可积极布局;边际改善地区, 可阶段性适度关注后介入。

2021年地产行业的政策基调将延续以稳为主。长期要构建新的顶层设计:住房体系,土地制度,户籍制度,财政金融制度短期要通过各种调节手段让房地产的量价更加平稳,给长期政策调整留出时间和 空间。

地产行业景气仍处于小周期的缓慢回落过程中,同时在政策打压下融资环境偏负面。尾部主体风险 释放有不确定性,市场整体风险偏好修复仍需较长时间,地产债风险偏好难有明显抬升o 2021年可能难 以看到地产债系统性的估值行情。

考虑到目前中债隐含AA民营房企、AA-房企的超额利差处于历史高位,且短期内行业信用风险上行 幅度有限,仍然可挖掘结构性机会:资产、负债结构和再融资有支撑的主体,即土储布局中一二线/长三 角珠三角占比高,未来一年内无债券集中到期、信托占比和存量规模较低,被分类为黄色和绿色档的房 企;12家已经纳入央行试点的和未来纳入试点的橙色档房企,挖掘负债结构有支撑且存在降档预期的主 体;信用债市场波动过程中,超跌带来的个券捡漏机会。

房地产长效机制愈发清晰

长期顶层设计

住房体系

上层:商品房市场

中层:差异化信贷促公平购置 下层:公共租赁房保障基本居住

土地

一级供应由地方政府垄断,变为地方政府、村集体、国企等多元化主体供应;

保障性住房用地应保尽保,商品房用地因城施策(人地挂钩、土地供应与库存挂钩),超大特大 城市租赁住房用地加大供应;

财税金融

破解土地财政、增加持有环节成本:房地产税、空置税;

完善住房公积金制度、差别化信贷政策等手段支持群众市场化住房的合理需求; 通过REIT s等方式为租赁住房建设运营方提供长期资金;

户籍

户籍制度改革,公共服务均等化,农民工市民化

风险提示:基金投资需谨慎。投资人应当阅读《基金合同》《招募说明书》《产品资料概要》等法律文件,了解基金的风险收益特征,特别是特有风险,并根据自身投资目的、投资经验、资产状况等判断是否和自身风险承受能力相适应。基金管理人承诺以诚实信用、谨慎尽责的原则管理和运用基金资产,但不保证基金一定盈利或本金不受损失。过往业绩不预示其未来业绩,其他基金业绩不构成本基金业绩的保证。

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2021年市场解读:城投债投资建议规避网红地区与主体 地产债表现或继续分化

2021-08-24 关键词: 基金 投资 理财

长期要构建新的顶层设计:住房体系,土地制度,户籍制度,财政金融制度短期要通过各种调节手段让房地产的量价更加平稳,给长期政策调整留出时间和 空间。

目前城投的融资政策并未出现边际收紧。从银行贷款、发债和非标融资政策来看,边际上有变化的 是非标的持续收紧,目前债市政策基本保持稳定,并未出现对城投的收紧。市场更多的担心的是货币政 策偏紧后,流动性收缩导致信用端收紧,但目前看只是资金端的担忧,并不会在2 021年很快发生。城投 偿债的重要来源是政府性基金收入,但近几年随着地产调控“房住不炒”政策趋严,未来大概率增速会 平稳运行,这也意味着地方未来土地出让的节奏与隐性债务化解保持相对平衡,可动用的直接化债资金 并不多,净偿还不足,借新还旧是常态;未来地方面临经济结构转型的压力,税收增长乏力会导致偿债 的腾挪空间不大,影响地方对平台的支持能力,但目前看城投转型后若能帮助地方政府,在转型升级中 发挥作用,部分平台与政府相互依赖会继续。

展望2 021年,考虑到到期压力和再融资难度较大,网红地区建议收缩;规避网红主体。非热点地区 估值相对稳定,部分地级市和区县有一定参与价值,债券新发供给充足,可积极布局;边际改善地区, 可阶段性适度关注后介入。

2021年地产行业的政策基调将延续以稳为主。长期要构建新的顶层设计:住房体系,土地制度,户籍制度,财政金融制度短期要通过各种调节手段让房地产的量价更加平稳,给长期政策调整留出时间和 空间。

地产行业景气仍处于小周期的缓慢回落过程中,同时在政策打压下融资环境偏负面。尾部主体风险 释放有不确定性,市场整体风险偏好修复仍需较长时间,地产债风险偏好难有明显抬升o 2021年可能难 以看到地产债系统性的估值行情。

考虑到目前中债隐含AA民营房企、AA-房企的超额利差处于历史高位,且短期内行业信用风险上行 幅度有限,仍然可挖掘结构性机会:资产、负债结构和再融资有支撑的主体,即土储布局中一二线/长三 角珠三角占比高,未来一年内无债券集中到期、信托占比和存量规模较低,被分类为黄色和绿色档的房 企;12家已经纳入央行试点的和未来纳入试点的橙色档房企,挖掘负债结构有支撑且存在降档预期的主 体;信用债市场波动过程中,超跌带来的个券捡漏机会。

房地产长效机制愈发清晰

长期顶层设计

住房体系

上层:商品房市场

中层:差异化信贷促公平购置 下层:公共租赁房保障基本居住

土地

一级供应由地方政府垄断,变为地方政府、村集体、国企等多元化主体供应;

保障性住房用地应保尽保,商品房用地因城施策(人地挂钩、土地供应与库存挂钩),超大特大 城市租赁住房用地加大供应;

财税金融

破解土地财政、增加持有环节成本:房地产税、空置税;

完善住房公积金制度、差别化信贷政策等手段支持群众市场化住房的合理需求; 通过REIT s等方式为租赁住房建设运营方提供长期资金;

户籍

户籍制度改革,公共服务均等化,农民工市民化

风险提示:基金投资需谨慎。投资人应当阅读《基金合同》《招募说明书》《产品资料概要》等法律文件,了解基金的风险收益特征,特别是特有风险,并根据自身投资目的、投资经验、资产状况等判断是否和自身风险承受能力相适应。基金管理人承诺以诚实信用、谨慎尽责的原则管理和运用基金资产,但不保证基金一定盈利或本金不受损失。过往业绩不预示其未来业绩,其他基金业绩不构成本基金业绩的保证。

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